Desalojo de Inquilinos en Guatemala: Juicio Sumario de Desahucio, Plazos y Lanzamiento con PNC
El desalojo o desahucio de inquilinos en Guatemala está regulado en los artículos 237 al 243 del Código Procesal Civil y Mercantil (CPCyM, Decreto Ley 107) y la Ley de Inquilinato (Decreto 1468). Procede cuando el arrendatario incurre en mora en el pago de dos o más mensualidades de renta, por vencimiento del plazo contractual o por destinar el inmueble a usos contrarios a la moral o la ley. Concluye con la orden de lanzamiento judicial ejecutada por el juez con auxilio coactivo de la Policía Nacional Civil (PNC).
1. Causales Legales para Demandar el Desalojo de Inquilinos
Procede el Juicio Sumario de Desahucio cuando el inquilino incurre en:
- 1Falta de pago de rentas (Mora): Adeudo de dos o más mensualidades consecutivas de renta pactada.
- 2Vencimiento del plazo contractual: Negativa a desocupar tras haber vencido el plazo fijado en el contrato de arrendamiento.
- 3Subarrendamiento no autorizado: Ceder o subarrendar el inmueble a terceras personas sin autorización escrita del propietario.
- 4Daños graves al inmueble: Deterioro malicioso o modificaciones estructurales no consentidas.
- 5Destino ilícito o inmoral: Utilizar la vivienda o local comercial para actividades ilícitas o contrarias al orden público.
2. Advertencia Crítica: Prohibición de Medidas de Hecho por el Propietario
3. Fases del Juicio Sumario de Desahucio (Arts. 237 al 243 CPCyM)
El procedimiento judicial se tramita ante los Juzgados de Paz del Ramo Civil o Juzgados de Primera Instancia Civil:
- 1Demanda Inicial y Emplazamiento: Se presenta la demanda con el contrato de arrendamiento; el juez emplaza al inquilino por tres (3) días para que conteste la demanda o pague las rentas reclamadas.
- 2Excepciones y Período de Prueba: Si el inquilino no presenta recibos de pago extendidos por el arrendador, el juez abre a prueba por 15 días.
- 3Sentencia de Desahucio y Plazo de Desocupación (Art. 240 CPCyM):
- Para casas de habitación: El juez otorga 15 días hábiles para desocupar voluntariamente.
- Para locales comerciales o industriales: Otorga 30 días hábiles.
- Para fincas rústicas: Otorga 40 días hábiles.
- 1Auto de Lanzamiento con Fuerza Pública (Art. 241 CPCyM): Si vencido el plazo no desocupa, el juez comisiona al ministro ejecutor y a la Policía Nacional Civil (PNC) para romper cerraduras, extraer los bienes y entregar la posesión física al propietario.
4. Tabla de Plazos Legales de Lanzamiento según el Tipo de Inmueble
| Tipo de Inmueble Arrendado | Plazo para Desocupación Voluntaria | Consecuencia por Incumplimiento |
|---|---|---|
| Casa de Habitación Urbana | 15 días hábiles tras notificación | Lanzamiento forzoso inmediato con PNC |
| Local Comercial / Negocio | 30 días hábiles | Rompimiento de chapas y extracción de mercadería |
| Finca Rústica / Terreno Agrícola | 40 días hábiles | Posesión judicial y desalojo de ocupantes |
5. Cobro de Rentas Atrasadas y Embargo de Cuentas Bancarias
En la misma demanda de desahucio se puede acumular la acción ejecutiva de cobro:
- El juez decreta el Embargo Precautorio de Cuentas Bancarias y salarios del inquilino y del fiador solidario.
- Se embargan vehículos inscritos a nombre del demandado en la SAT para garantizar el pago total de las mensualidades caídas, agua, luz y cuotas de mantenimiento adeudadas.
El contenido de este artículo es de carácter divulgativo y fundamentado en la legislación vigente de la República de Guatemala. No constituye asesoría jurídica formal ni sustituye el patrocinio legal en un caso particular. Para asistencia personalizada, consulta a un Abogado y Notario colegiado.
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Preguntas Frecuentes sobre el Tema
Sí. En la misma demanda de desahucio se puede acumular la acción ejecutiva de cobro de rentas adeudadas y solicitar el embargo preventivo de cuentas bancarias y salarios del inquilino moroso o de su fiador solidario.
El juicio es viable, pero se debe promover previamente una Declaración Jurada sobre Hechos ante juez o presentar testigos y boletas de depósitos bancarios para acreditar la existencia de la relación de inquilinato antes de demandar el desahucio.
El trámite judicial promedio demora entre 4 y 8 meses hábiles hasta la ejecución material del lanzamiento con auxilio de la Policía Nacional Civil.
Sí. El fiador solidario y mancomunado responde con todos sus bienes presentes y futuros del pago de las rentas adeudadas y daños causados a la propiedad.
El ministro ejecutor del juzgado y la PNC trasladan los muebles y enseres a la calle o a un depósito municipal si no hay nadie que los reciba en el acto.
La ley no impide el lanzamiento judicial por la presencia de menores o adultos mayores, aunque el juez puede coordinar la presencia de delegados de la PGN o Derechos Humanos para resguardar su integridad.
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